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参加人数:70余人
活动地点:中环小南国 
协和沙龙2007中国专题系列:中国房地产
协和沙龙晚餐会
主题:中国房地产
主讲嘉宾:瑞安集团董事长罗康瑞
晚餐主持人:张虎跃,花旗房地产基金中国业务总经理
 
嘉宾简介
•地产界精英,瑞安集团董事长
•“上海姑爷”,上海新天地的缔造者
•香港特别行政区金紫荆星章获得者,太平绅士
•2005被《财富》杂志评选为“亚洲最有影响力的25位商人”之一
•因生意多涉及城市大规模规划改造,与政府合作密切,故被香港商界称为“粉红色商人”
•因打造热播创业精英赛节目《创智赢家》被誉为中国版的Donald Trump
 
主要业绩
•10万元起家,创建集建筑、建筑材料、地产发展和酒店业务为一体的地产王国---瑞安集团
•完好地保存上海石窟门老房,并为其注入新鲜元素,使之成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心----上海新天地
•投资代表作包括最早的瑞安广场,上海新天地,瑞虹新城,重庆的重庆新天地,杭州的西湖天地,武汉的汉口天地,以及最近的大连软件园开发
•投资内地水泥业务,与著名的拉法基集团合作,成为中国西南部地区最大的水泥生产商
•于24个月收购内地5个“烂尾楼”项目不良资产并成功于伦敦上市,项目回报率超过40%
 
罗康瑞演讲内容
 
经济与房地产的关系
改革开放以后中国经济飞速增长,经济增长率平均是百分之九点几,而像上海这样的城市更是取得了双位数字的增长。“经济增长跟房地产发展是相挂钩的,长期来说,经济增长好,房地产就肯定好。”
 
投资市场的选取
目前全国的发展都是以地区为主,发展地区经济而不是城市经济。一个城市在未来的角色决定了它发展的空间。拿西南的重庆来说,人口三千一百多万的重庆作为直辖市,其地理位置,战略布局、经济基础、工业发展等,都决定了它是带动中国西南内陆的发展前哨。西部要发展,必然先发展重庆。重庆经济好,房地产必然有投资价值。
 
作为投资者和开发商,分析一个城市的未来走势很重要,选准了中心城市,投资自然会有回报。“当我决定投资上海时,很多人觉得我是疯子,但其实我那时已非常看好上海的发展。”罗先生说,“一方面,我跟上海市市长经常密切交流上海的发展前景,我知道他们的规划;另一方面,我从上海的过去看到它的未来。上海在20世纪的时候,曾经是Top cities in the world,它为什么不能再现辉煌呢,尤其是我们国家经济发展这样好。所以,未来它必会是一个国际大都会,是国际经济、金融、贸易的中心。”
 
相反,虽然东莞目前经济增长飞快,但长远来看投资效果未必理想。东莞目前做的是最廉价的加工,一千个外劳,万一哪天国家政策改变了,它何去何从?
 
此外,罗先生表示,他亦看好一些二线城市的投资机遇,如中部的武汉,东部的大连和青岛。
 
要相信Relativity
投资上海新天地为罗先生的财富累积带来了连锁效应,新天地的火爆,带动了周边建筑价格的上升,令该区域地价成为上海之最。罗先生透露,目前新天地周边的办公楼已被多家国际跨国公司租用,作为其在中国总部的办公地点,更是有公司的租用轮候至2010年。而比邻的翠湖天地目前已卖到十万一平米。另外,罗先生表示目前无意售卖其旗下的办公楼或商业建筑,仅出售住宅。“我相信,如果今天你卖了办公楼,将来有一天你会很后悔。”
 
 
部分现场精彩交流
 
Q:话说现在:“面粉比面包贵”,你认为现在中国的房地产市场处在什么阶段?比如说是过热了,还是到顶了?第二个问题,你对现在在二线城市的综合体,商业建筑,办公楼的潜力怎么看,比如说重庆,上海旁边的宁波、苏州等?
 
A:第一个问题,大家都知道现在宏观调控,土地不容易拿到。国家政策说“70%要有90平米”,其实我觉得这个政策是跟国家原意相违背的。一方面国家希望内地市场房价不要涨上去,另一方面土地又不供应,地价上升,造成面粉贵过面包。另外,内地一些沿海城市,平均居住面积都不止100平米,你在让他们去做90平米,那怎么会走回头路呢?所以我觉得这是内地市场需要解决的一个问题。
 
当然我看到最近中央说要做“廉租房”,这个很好,其实全世界都在做,大家很清楚香港50%的房子都是政府做出来的,居屋、公屋等。那我们走这条路后,其他的都可以放开了。但是,这个房价我觉得你不能说是不是国家的楼房市场末日或者说有泡沫。
 
第二个问题,我觉得办公楼的投资是要小心的,不是每个城市都可以当经济金融中心,尤其是很多内地城市,他们以工业为主,工业的城市不一定需要一个中央效应区,他们可以把办公楼放在自己的厂房里,所以这个投资就要很小心。但如果一个城市作为一个地区的经济中心,投资商业建筑还是有需要的。但这个投入不会一下有回报,还是要一步一步来。
 
Q:第一,你怎么看过国家政策对房地产市场的影响。第二,国内的建造水平和香港的是有差别的,你认为这个差别有多大?第三,您怎么看大陆人在香港买房的现象?
 
A:国家政策,这个我也是碰过钉子。在90年代的时候我完全不看好浦东,我完全不相信有人可以在短时间将那样一个项目建出来。但是现在,浦东10年就已经做出来了。只要中央有措施,企业还是会有配套项目。这就好像为什么我说重庆将来一定比成都做得好,成都今天来说肯定比重庆吸引力大得多,但是长远来说重庆我看是会超过成都的。
 
第二,关于内地和香港开发商的问题,内地很多城市过去开发的项目,都是不尽如人意。但发展促使他们转型,城市需要很多新的配套设施。这些便是作为瑞安集团的我们可以带进去的优势,包括住宅、办公、娱乐休闲等。至于说建筑质量的问题,国内的建筑质量一般来说是会比香港低一点,但是做装修这一块,内地其实是比香港好的,在上海也是比香港做得好。问题关键还是看你能不能给工人奖励让他去做好,我觉得要认同他们的工作。
 
第三,大陆人在香港买房,作为香港人,我其实是很希望你们留下来安居乐业的,因为每一个地方最重要的就是人才,你们要是愿意留下来,香港会发展得更好,那你们买了房子,你们留下来的机会会更高。当然香港的市场波动是比较大的,今天的高价楼要小心一点,而且如果没有供应怎么办?如果你愿意住得远一点,就没有什么问题,如果是买房子自己住,那就去买,不用怕。
 
Q:过去一段时间国家宏观调控政策,外商进入中国备受关注,最近的政策对您在国内的壮大投资,吸收股东贷款,包括新增股东代款是否有影响?另外国内的房地产企业通过资本市场也成长起来了,他们在未来也可能跟瑞安形成一个更广、更深层次的竞争,您怎么看作为港资的企业未来在国内的竞争优势的演变情况?
 
A: 宏观调控现在开始对我们有影响,但是因为我们的项目都是每个城市自己的重点项目,所以这些城市都为我们争取,就好像我们在大连最近的项目,注资进内地市场遇到了困难,但是大连政府为我们去跟外管局谈,为我们开了绿灯。政策上肯定是会有影响的,下一步是会影响我们内地的房产公司,外资不一定能够进去,内地公司去银行也不一定容易获得贷款。但现在很多公司都上市了,操作跟过去不一样,这也为我们创造了一个非常好的机会去兼并、收购。
 
Q:在创业中,你是怎样培养创造力的,并且在遇到逆境时,你是怎样面对的?
 
A: 我是从一个家族生意走出来的,我不是老大,所以我从来没有想过自己可以当老板,做到很不开心的时候就自己在外面找了一份工。回家跟我爸妈说,“我不做了”。我母亲不同意,她说,“你不愿意跟你父亲做,你就自己做。”我父亲说,“没用的,这个儿子。算了,让他去外面打工吧。”
 
但是我母亲坚持让我父亲支持我,所以他就借了我10万块钱。当时我就觉得,为什么那个时候我父亲对我一点信心都没有?我就要证明给他看,要坚持下去。所以那七年,我一天假都没有放过,每天工作16、18个小时,创业是不容易的。
 
创意,我希望你们不要以为是自然而然就有的。要创业,开始的阶段还是要脚踏实地的一步一步来。我开办瑞安创业的头7年,我完全没有想过要做什么样的企业,只是要生存。这个是最基本的,你做好之后,才会有更多的想法,怎样去落实它。但是这个过程你还是要有信心,要坚持。
Q:有一个现象,比如上海,需求很好,房子来就卖掉了,但是你晚上去看那些楼,灯光很少,没有灯。这说明这些房子可能是被投资客买了,而且可能这个投资客还没房子租出去,而且这个租金回报也比较低,根据香港或者其他国家的经验,你觉得这种局面是不是正常?这对房地产发展今后的含义是什么?
 
A:很好的一个问题,当然你说现在在新天地旁边的那些房子,有645个单元现在买了641个,那应该是住满人了吧?但是现在你去看还是很多是黑黑的。这个主要是,很多人买了他们是作为投资,或者是有些我香港的朋友,他们买了,他们一年可能只是去几次,但是他们跟我说:“我们都很相信上海会好。那为什么不买呢?”但是这个翠湖天地不应该作为一个example,我相信你去看外面其他房子,他们都是有人住的,我不相信有很多是炒卖,过去是有一点,但是这两年下来不应该会有太多。
 
Q:想问一下您对中国烂尾楼的了解,第二就是,最近国家很多政策,就是让一些开发商,特别是些小的开发商全部处于一种资金非常紧张的情况,您认为今后一两年里会不会出现更多烂尾楼,还是说很多企业通过被兼并达到筹资资金的目的?
 
A: 烂尾楼短期我是看好的,但是长远看并不简单,因为现在很多烂尾楼主要还是股东的问题,你要是下去全部市场运作,那股东还是能解决的。过去很多国有企业,它不动你也拿它没办法,经常都是要去法院,才能把它判下来,但是我相信今后会越来越少了。所以短期内我们还是会去收购多一点,我们在重庆买了3个烂尾楼,但是今后我看肯定还是会有改变的,但是我不一定同意说今后会有很多烂尾楼,现在越来越多公司是市场的运作,它们能够解决这个问题,或者说它们基本上不会把一个房子就停在市中心7年8年。
 
Q:现在中国的一线城市,比如深圳,现在房产价格涨得非常快,而现在很多人已经不在深圳买房子了,他们去到香港去买房子,因为香港天水围和屯门的房子现在价格可能还低于深圳一线的房价,他们把投资方向转移了。所以第一个问题就是,现在一线城市到底还有没有投资价值?第二个问题就是,我个人认为现在一线城市已经达到了价格一个阶段信的高点,就中国的房地产而言,下一个投资的周期应该是什么时候?
 
A:过去我是不太看好深圳的,因为觉得它香港太近,但是现在我觉得深圳有一个很不一样的角色,就是它自己转型转的是不错,它科技这方面的发展是香港没办法跟上的,所以我相信深圳还是具有价值的。至于说说是不是阶段性的增长,那这个就是每个人自己去判断了,这个城市什么时候他应该去投资。总的来说,长期我还是非常看好,因为整个经济形势还是非常好。
 
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